房屋故事（上）

    近年来中国大陆房地产市场十分火爆，到处有新楼盘推出，但在买卖手续之中存在着一个大的问题是买家可以先搬入，搬入后等待一个时期，有时这一个时期可以长至一年到一年半才可以拿到产权证，也就是澳洲通常所说的地契。

    中国房产交易可以不通过律师，笔者对此颇感到不可理解，房产交易通常是普通人一生中最大的交易之一，尤其是对于升斗小民来说可能会是他们大半辈子的积蓄，如因为区区几个律师费而实在不值得。尤其是房屋是一种非常特殊的商品，从严格意义上来说世界上是没有两套完全相同的房子的，因此一旦争议双方对争房屋产生纠纷或争执，只有一方能获得房屋。

    最常见的纠纷是“一女两嫁”，在澳洲有在中国也有，而且这种情况非常常见。最典型的是恶意第三方将房屋合法地转给善意第三方，然后携款消失，然后诉讼在善意第三方和房屋的拥有者之间发生。

    赵亚当住在雪梨，但他在中国买了一套房子，赵亚当通过当地的房屋中介将该房出租，该房屋中介因经营不善，又加上本人有吸毒赌博恶习，因此经常债台高筑天天被债主逼得东躲西藏。正好赵亚当房屋在该中介手中而赵亚当又远在雪梨，所以他就打起了该房屋的主意。在当地做国务院印章才只收三百元的专业户那里，该中介办好了一整套房产交易证件，并将该房屋成功地卖给了钱夏娃。

    赵亚当在雪梨等了大半年未见任何租金，而且该中介也随之消失，当赵亚当赶到国内，发现开门的是一脸疑惑的钱夏娃。

    诉讼然后展开，在本诉讼中房屋所有权自始至终没有转让过，因此赵亚当能赢得诉讼，但对于钱夏娃来说，她的一生积蓄，就完全有可能分文无归，除非她能找到该中介，并且该中介被找到时还一定要有钱，否则除了让该中介坐监外对钱夏娃的损失于事无补。

    倘若上述案件的那位中介是赵亚当的妻子的话，那么案情就会变得更复杂了。

    假如上述案件中将房屋出售的是赵亚当的妻子赵太太，该房屋的所有权是赵亚当和他的太太两人共同拥有，在出售时赵太太根本没有告诉赵亚当，并且同意出售的签字是赵太太让隔壁卖面的老王代签，赵太太在拿到房款后也“桃之夭夭”，这时倘若买家仍是钱夏娃，在钱夏娃和赵亚当的诉讼中谁应该获胜呢？这宗案件输的一方会非常惨，首先是房屋本身价值比较高，不是像古人所说的“打落牙和血而吞”所能扛过去的，这种伤痛可能是断舌之痛，如吞下去很可能会出人命。像这类案件，在澳洲通常通过“衡平”这一法律关系来调整。

    法庭通常会比较双方在法律上的地位，哪一方的法律地位优先，优先的一方就能赢得诉讼。

    比如在本案中法院会看赵亚当如何保存地契，是放在保险箱里还是放在厕所里，如赵亚当本身对地契没有合理保存，似的他太太轻而易举的获得，那么赵亚当很有可能就会输掉官司。如果赵亚当确实将地契放在有十七把锁的保险箱里，但因为他太太也同样是房屋所有人，也可以获取地契，那么这时案件就更复杂了。

    通常在房屋买卖中“干净地契”（不是指地契这张纸干净，而是指地契上没有任何银行欠款或抵押）是很少的，在房屋出售时很多时候要将这些欠款或抵押在成交前注销，此时通常银行、律师等一些人物会被卷进来。在一个澳洲高院的判例中，赵太太带着面摊的老王冒充赵亚当在银行经理面前签字，而银行经理并无发现有诈，因为老王三个月内没有卖面而专心练赵亚当的签字，练到签字比赵亚当签得还赵亚当。但赵亚当的律师抓住这一点，争论说赵亚当和他太太已经是银行长时期的客户，经理应该认识他们，或者至少应该核对赵亚当的身份证件。最后该案由银行买单。但问题是假如卖面的老王专门找整形医师按赵亚当的脸整形，并且在银行签字当天也拿到了赵太太从赵亚当身上偷出来的驾驶执照，这时法院会看钱夏娃方面的法律地位。

    比如在成交前的一至数天通常会有“最后检查”这一步骤。如在“最后检查”步骤中钱夏娃没有采取合理的询问措施，那么钱夏娃会输掉案子。

    最后检查”中，如果钱夏娃看到该房屋内尚无搬迁的痕迹，甚至正好在“最后检查”时碰见赵亚当正兴高采烈地在花园中搭小木屋，如钱夏娃对此置之不理仍然要求成交的话那么相较于赵亚当来说她在法律上的地位就明显劣于赵亚当而最终将输掉这一案子。

    在房屋案件中也经常发生的是借款或者是代名购买后发生争执的案件。

    比如赵亚当是非澳大利亚永久居民，他买二手房必须要通过审批，但他怕麻烦，因此通过钱夏娃（澳大利亚永久居民）购买，钱款全部由赵亚当提供，这时通常出现的情形是钱夏娃说这房子是她自己出钱买的，这类诉讼通常比较容易，只要赵亚当提供当时汇款书证即可。当然，如果赵亚当是个搞海洛因加工的诚实商人的话而又恰恰有段时间忘了报税的话该案就会有些小小麻烦。而在现实生活中通常是房屋涨价后，钱夏娃会说当时房屋购买不是代理，而是向赵亚当借款。借款的利息通常会低于房屋涨价的幅度（当然，香港负资产情形例外）。这时钱夏娃只要将房屋出售后给赵亚当原来的购房款即可。