房屋故事 （下）

    在这案中，假如房屋购入价在１９９０年是一百万，到了１９９６年房屋升至一百六十万，如果钱夏娃说当时向赵亚当借款是年息7%，那么借六年也不过四十多万，如卖出该房一百六十万，扣去本金和利息钱夏娃可白得约二十万，如果房子价格低，涨幅高，钱夏娃所得利润会远高于此数。这类案件法官的着眼点通常是看当时借款的“条件”，而调整这类法律关系的所适用的法律还是“衡平”。法官会看当时双方的法律地位，该案中赵亚当是非澳洲永久居民就对他的案件会产生帮助，如钱夏娃无法提供借款的证据，特别是还款的证据，法官通常会将这类案件判给赵亚当。

    除这类案件外，还有一个特别类别的案件，那就是一些男人因为女人的花言巧语而莫名其妙将自己的房屋拱手送给女人，法院通常会为这些男人讨回公道。此类案件中最著名的就是一位律师将自己所有的产业送给了他喜欢的女人，而这女人在收到礼物后一脚将其蹬开，最高法院说：“该律师当时处于（脑）残疾状态，因此做出的赠房决定是无效的，女方应归还财产。”

    最后再讲一个发生在中国的房屋故事，而这个故事所发生的法律关系用澳洲所开创的“禁止反言”原理来调整是再适合不过了。

    赵亚当是个很富有的商人，在国内收购了很多房子，但房价一直也不涨，因此他决定抛掉一批，但当时他的心情犹豫不定的，因此当钱夏娃只付了50%的房款以后赵亚当的代理（房屋中介）就让钱夏娃入住了，同时也没有催钱夏娃的余款。钱夏娃要给余款，并催要房产证，但房屋中介总说不急，等过了三年后，国内房地产价格飞涨，这时赵亚当的代理说房屋交易没有完成，不愿意完成此项交易。

    钱夏娃这时的房款已不能购买到相同质量和面积的房子了，在这情形下钱夏娃只能要求法院强制执行，命令赵亚当完成这一交易。

    在澳洲钱夏娃可以以“禁止反言”原则起诉。

    “禁止反言”原则的最终确立是通过雪梨乔治街上的一个房屋拥有者和租赁者之间的非合同关系诉讼产生的。

     赵亚当在乔治街上有幢房子，钱夏娃来租，在签约之前双方就许多细节进行了协商，谈得最多的是赵亚当原本的房屋间隔不适用钱夏娃的店，赵亚当在确信钱夏娃要租后就决定按钱夏娃的要求进行改动，双方同时也让各自的律师进行租约签署工作。但就在同一周内，钱夏娃发现了另一家更适合自己店铺的房屋，于是钱夏娃马上致电给她的律师，问租约已经交换了没有，她的律师立刻将已经装在信封中刚要送出去的租约抽了回来。

     钱夏娃接着和另一家房东签订了租约。赵亚当将房屋改装后等了很久也不见钱夏娃的踪影，赵亚当的律师催促钱夏娃的律师多次也无结果。赵亚当因为改动房屋结构耗资数十万，还不算因此拖延时间而损失的租金，赵亚当只得起诉钱夏娃。但是这里有个非常难以克服的法律问题，那就是以什么为基础起诉。至少到准备起诉为止的那天，双方没有任何法律关系，那份应该签署的租约被钱夏娃的律师从信件堆中抽回了。

     如果没有租约，那么违约从何谈起。当时这件案子一直打到澳洲最高法院。

     我们伟大的博瑞能法官（退休后担任雪梨科技大学校长一职）在此奠定了英美法历史上里程碑式的“禁止反言”原则，禁止钱夏娃以租约尚未签署以及有关法律规定该租约必须以书面形式（不能仅仅是口头的）作为借口而不签此协议，并且详细阐述了“禁止反言”的六大原则。这些原则中最主要的是如果一方对另一方的陈述深信不疑，并且也按照和依赖这一陈述进行了作为和不作为，而此作为或不作为一旦在这陈述改变后不能返还原状或撤消，或者即使返还原状或撤消的这方会受到严重损失，损失方即符合此原则而依赖此原则进行诉讼。

     我们前几篇文章中提到的中国买房子的案例以此原则诉讼即刻获胜。因为买房方完全深信出售方会将房子卖给他们，他们深信这点，在３年中没有去买其它房屋，现在出售方突然说不卖了，而购买方回到３年以前的状态接受３年前的房款的话将因为房屋涨价而买不到同样的房子，虽然购买方没有付清全部房款，房屋也还没有过户，但这些条件已经符合了“禁止反言”原则起诉，购房者必定获胜。

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